Ein Paar mit zwei unbefristeten Arbeitsverträgen, einem Eigenkapital von zehn Prozent und eigenen Konten seit sechs Monaten wird ein Darlehen verweigert, weil die Verschuldungsquote um einige Zehntelpunkte über dem Grenzwert liegt. Dieses Szenario, das seit der Verschärfung der Regeln des HCSF häufig vorkommt, verdeutlicht, wie sehr es 2024 von Details abhängt, die zu spät entdeckt werden, um einen vorteilhaften Immobilienkredit zu erhalten.
Die Mechanismen der Flexibilität der Banken zu verstehen, seine Unterlagen nach den richtigen Kriterien auszurichten und zwischen nominalem Zinssatz und tatsächlichen Kosten abzuwägen, macht heute den Unterschied zwischen einer Ablehnung und einem verhandelten Angebot aus.
Flexibilitätsmarge HCSF: der unbekannte Hebel für Erstkäufer
Die Regeln des Hochrates für Finanzstabilität setzen zwei Obergrenzen fest: eine maximale Verschuldungsquote von 35 % und eine Rückzahlungsdauer von maximal 25 Jahren. Oft bleibt es dabei. Aber diese Regeln sehen auch eine Flexibilitätsmarge von 20 % der Immobilienkreditvergabe jeder Bank vor.
Dieses abweichende Kontingent wird nicht willkürlich verteilt. Mindestens 80 % dieser Marge müssen zur Finanzierung von Hauptwohnsitzen verwendet werden, und mindestens 30 % dieses Anteils müssen den Erstkäufern zugutekommen, gemäß dem Informationsbericht der Nationalversammlung über Immobilienkredite (Nr. 2983, 2024).
Wenn man seine erste Hauptwohnung kauft, gehört man zur priorisierten Kategorie für die Finanzierung, selbst wenn die Verschuldungsquote leicht über 35 % liegt. Die Banken kommunizieren nicht von sich aus über dieses abweichende Kontingent. Man muss es bereits beim ersten Termin ausdrücklich anfordern.
Um seine Unterlagen in dieser Hinsicht vorzubereiten, ermöglicht die Suche nach einem Immobilienkredit auf Puissance Patrimoine, die Parameter festzulegen, bevor man seine Bank anspricht.
Nominalzins gegen Gesamtkosten des Kredits: wo sich wirklich die Ersparnis entscheidet
Sich auf den von der Bank angegebenen nominalen Zinssatz zu konzentrieren, ist so, als würde man den Preis eines Flugtickets betrachten, ohne das Gepäck und die Versicherung zu berücksichtigen. Der effektive Jahreszins (TEAG) umfasst alle obligatorischen Gebühren: Zinsen, Kreditnehmerversicherung, Bearbeitungsgebühren, Kosten der Garantie. Es ist der einzige zuverlässige Indikator, um zwei Kreditangebote zu vergleichen.
Zwei Banken können denselben nominalen Zinssatz anbieten und einen signifikanten Unterschied beim TEAG aufweisen. Der Unterschied resultiert oft aus der Kreditnehmerversicherung, die einen erheblichen Teil der Gesamtkosten des Kredits über die Laufzeit des Darlehens ausmachen kann.
Kreditnehmerversicherung: der Punkt, den es prioritär zu verhandeln gilt
Das Gesetz Lemoine erlaubt es, die Kreditversicherung jederzeit ohne Kosten und ohne auf das Vertragsdatum zu warten zu wechseln. In der Praxis kann man zunächst mit der von der Bank angebotenen Gruppenversicherung unterschreiben, um das Angebot abzusichern, und dann in den Wochen danach zu einer externen Versicherungsdelegation wechseln.
Die Versicherungen bereits vor der Unterzeichnung des Kreditangebots zu vergleichen, verschafft einen konkreten Vorteil: man weiß genau, welchen TEAG man anstreben sollte, und verhandelt mit Wissen um die Fakten. Verträge in Delegation sind oft deutlich günstiger als Gruppenverträge für junge und nichtrauchende Profile.
Immobilienkreditunterlagen: die Signale, die Banken wirklich beobachten
Die Banken analysieren die letzten drei Kontoauszüge. Was sie suchen, beschränkt sich nicht auf das Fehlen eines Überziehungskredits. Hier sind die konkreten Kriterien, die in die Bewertung einfließen:
- Der verbleibende Betrag nach der Monatsrate, das heißt, was nach Abzug der Miete oder der zukünftigen Monatsrate auf dem Konto bleibt, einschließlich der festen Kosten. Ein komfortabler verbleibender Betrag kann manchmal ein bescheidenes Eigenkapital ausgleichen.
- Das Fehlen laufender Konsumkredite: Ein Autokredit oder eine Ratenzahlung auf einer E-Commerce-Website schmälern die Kreditaufnahmefähigkeit und senden ein negatives Signal bezüglich der finanziellen Verwaltung.
- Die Regelmäßigkeit der monatlichen Ersparnisse, selbst bei kleinen Beträgen. Eine automatische Überweisung auf ein Sparkonto jeden Monat zeigt eine Haushaltsdisziplin, die von den Kreditanalysten geschätzt wird.
- Die berufliche Stabilität: Ein unbefristeter Arbeitsvertrag bleibt der Standard, aber die Banken akzeptieren zunehmend Selbständige mit drei stabilen Bilanzen. Die Rückmeldungen variieren in diesem Punkt je nach Institution und Region.
Ein Konsumkredit drei Monate vor der Einreichung des Immobilienkreditantrags zu tilgen, kann eine negative Entscheidung kippen. Es ist eine einfache Entscheidung, die die Verschuldungsfähigkeit freisetzt.
Eigenkapital: welcher Betrag den Unterschied macht
Das Eigenkapital dient zunächst zur Deckung der Notarkosten und der Garantie. Ohne Eigenkapital akzeptieren einige Banken eine Finanzierung von bis zu 110 %, aber der angebotene Zinssatz wird höher sein und die Bedingungen weniger flexibel. Ein Eigenkapital, das mindestens die Nebenkosten des Projekts abdeckt, ermöglicht den Zugang zu besseren Verhandlungsbedingungen.
Immobilienkreditmakler: wann es sich lohnt
Der Gang über einen Makler macht nicht immer Sinn. Wenn man ein gutes Profil hat (langjähriger unbefristeter Arbeitsvertrag, solides Eigenkapital, wenig Belastungen) und ein treuer Kunde einer Bank ist, kann es ausreichen, direkt zu verhandeln. Der Makler entfaltet seinen Wert in zwei speziellen Fällen.
Erster Fall: Man hat ein atypisches Profil (Selbständiger, befristeter Vertrag, variable Einkünfte). Der Makler kennt die Banken, die solche Anträge akzeptieren, und vermeidet es, mehrere Ablehnungen zu erhalten. Eine Bankablehnung hinterlässt mehrere Monate lang einen Eintrag in den internen Dateien.
Zweiter Fall: Man hat nicht die Zeit, mehrere Institutionen zu kontaktieren. Der Makler bringt die Banken dazu, in demselben Fall miteinander zu konkurrieren, was die Verhandlung über den Zinssatz, die Bearbeitungsgebühren und die Bedingungen der Flexibilität der Monatsraten zwingt. Die Kosten des Maklers (oft etwa 1 % des geliehenen Betrags) amortisieren sich, wenn die Zinsdifferenz, die erzielt wird, eine höhere Ersparnis über die gesamte Laufzeit des Kredits generiert.
Bevor man einen Makler beauftragt, kann man Online-Simulatoren nutzen, um seine Kreditaufnahmefähigkeit und die monatlichen Kosten des Projekts zu schätzen. Mit einer quantifizierten Simulation und einem präzisen Budget zum Termin zu erscheinen, verkürzt den Prozess und stärkt die Glaubwürdigkeit des Antrags.
Ein vorteilhafter Immobilienkredit im Jahr 2024 wird nicht mit einem guten Gehalt und guter Willenskraft erlangt. Er muss im Voraus vorbereitet, über den TEAG und nicht nur über den nominalen Zinssatz verhandelt werden und spielt manchmal auf einem Detail im Antrag, das man drei Monate früher hätte korrigieren können.